פסק-דין בתיק ת"א 48/08

1.         בפניי שתי תביעות לפסק דין הצהרתי, הנוגעות לשתי עסקאות נוגדות.

תחילה הגיש התובע יוסף בשר (להלן: "בשר ו/או התובע") תביעה במסגרת ת.א. 48/08, בה עתר להצהיר כי הינו הבעלים של 11/90 חלקים בחלקה 22 בגוש 17518 אדמות כפר ריינה (להלן: "החלקה"), אשר רשומים כיום בשם הנתבע מס' 1,  עדנאן סלים בסול (להלן: "עדנאן ו/או הנתבע מס' 1"), וכי זכויותיו עדיפות על זכויות הנתבעים 2 - 4 (להלן: "הנתבעים או משפחת אבו עיאש"). בנוסף עתר להצהיר, כי הערות האזהרה שנרשמו לטובת הנתבעים על חלקיו של הנתבע מס' 1 בחלקה, בטלות.

התביעה השניה הוגשה על ידי הנתבעים - משפחת אבו עיאש - במסגרת ת.א. 149/08, בה עתרו להצהיר כי הנתבעים הינם הבעלים של 1/6 חלקים בחלקה, וכי זכויותיהם בחלקה עדיפות על זכויות בשר, וכן להצהיר כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת בשר בחלקה על חלקו של הנתבע מס' 1 - עדנאן - בטלה.

2.         מאחר והמדובר בשתי עסקאות נוגדות, אשר הוגשו נגד הנתבע מס' 1, הסכימו הצדדים כבר מהדיון הראשון לאחד את הדיון בשני התיקים, כאשר הפרוט' אשר התנהל בת.א. 48/08 יתייחס לשני התיקים.

            עניין נוסף ראוי לציינו הינו, כי התביעה אשר הגישה משפחת אבו עיאש בת.א. 149/08 כללה תחילה גם נתבע נוסף בשם ג'מאל עילה (להלן: "ג'מאל"), אשר גם הוא רכש חלקים בחלקה מאותו עדנאן, אולם במהלך הדיון ולאחר שהתברר כי העסקה של אותו ג'מאל עם עדנאן קדמה לעסקה עם הנתבעים, ואף הושלמה ברישום בלשכת רישום המקרקעין, הסכימו הנתבעים להמלצת בית המשפט וביקשו להורות על מחיקת ג'מאל מהתביעה ללא צו להוצאות, ואכן התביעה נגדו נמחקה (ראה פסק דין מיום 24/11/10 עמ' 4 לפרוט').

3.         טענות התובע בתמצית הן, כי ביום 01/04/06 מכר לו עדנאן 11/90 חלקים מהחלקה אשר רשומים בשמו, וזאת על פי הסכם מכר ויפוי כוח בלתי חוזר, אשר נחתמו באותו יום בפני עו"ד ד"ר אניס שינאווי מכפר מנדא, באותו יום קיבל התובע את החזקה בחלקים שרכש, כאשר אלה פנויים מכל אדם וחפץ. המכר התבצע לאחר שהתובע בדק בלשכת רישום המקרקעין את זכויות עדנאן בחלקה ומצא, כי אין כל מניעה משפטית ו/או חוקית לביצוע העסקה. למחרת ביום 02/04/06 נרשמה לטובת התובע הערת אזהרה על חלקיו של עדנאן בחלקה, עסקה זו דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין ושולמו במלואם כל המסים החלים. לקראת הוצאת אישורים מהרשות למיסוי מקרקעין, לצורך ההעברה בלשכת רישום המקרקעין, גילה התובע כי עדנאן דווח על עסקה נוספת בגין אותם מקרקעין, במסגרת בירורים אותם ערך אודות אותה מכירה נוספת, גילה התובע כי בתאריך 20/02/07 נרשמו שתי הערות אזהרה על חלקיו של עדנאן, האחת לטובת הנתבעים 2 ו- 3 על 1/12 חלקים בהתאם ליפוי כוח בלתי חוזר, והשניה לטובת הנתבע מס' 4 על 1/12 חלקים, גם זאת בהתאם ליפוי כוח בלתי חוזר. בהמשך גילה התובע כי שתי ההערות הנ"ל, נרשמו על סמך שני ייפוי כוח בלתי חוזרים, אשר נחתמו ביום 15/02/99.

            התובע טען, כי הנתבעים 2 - 4 פעלו בחוסר תום לב ו/או התרשלו ברשלנות חמורה, בכך שלא רשמו לטובתם כל הערת אזהרה בסמוך לחתימת יפויי הכוח לטובתם.

4.         טענות הנתבעים 4 - 2 בתמצית, כי בתאריך 15/02/1999 נכרתו שני הסכמי מכר, האחד בין הנתבעים 2 - 3 לבין עדנאן, והשני בין הנתבע מס' 4 לבין עדנאן. כל אחד משני ההסכמים מתייחס ל- 1/12 חלקים בחלקה, על פיהם מונו עוה"ד נואף שלבי ומרואן טאהא, למכור ולהעביר לנתבעים את החלקים אשר רכשו על פי ההסכמים. באותם הסכמים הצהיר עדנאן, כי הינו הבעלים של 1/6 חלקים בחלקה, חלקים אלה רכש מאת מיכאל נחמיה (רדין) רני (להלן: "רדין"), אולם טרם רשם אותם בשמו בלשכת רישום המקרקעין. ביום 18/02/1999 דווחו על שתי העסקאות לרשויות למיסוי מקרקעין בנצרת ושילמו את כל המסים החלים, אולם מאחר והחלקים שרכשו לא היו רשומים בשם עדנאן עת כריתת ההסכמים, נבצר מהם לרשום הערות אזהרה בגין שתי העסקאות. התובעים טענו עוד, כי במהלך שנת 2001, הודיע עדנאן לנתבעים כי בשל מצבו הכלכלי הקשה, אינו יכול לשלם את המסים החלים על העסקה בינו לבין רדין, על כן ביקש כי הנתבעים ישלמו במקומו את יתרת מס השבח כנגד יתרת מחיר הקרקע. הנתבעים נענו לדרישתו ושילמו המסים, ואף ביום 17/07/02 שילמו את מס השבח בגין שתי העסקאות בינם לבין עדנאן, רק לאחרונה ובעת שפנו לעו"ד שלבי לבירור רישום הזכויות על שם עדנאן, גילו כי הזכויות נרשמו בשם עדנאן כבר ביום 06/02/02, ובאותו מעמד הועברו 2/45 חלקים בחלקה משם עדנאן לג'מאל, ואף ביום 02/04/06 נרשמה הערת אזהרה על יתרת החלקים של עדנאן לטובת בשר, כל זאת בחוסר תום לב של עדנאן ושל בשר, אז הם מהרו ורשמו הערות אזהרה לטובתם.

5.         העובדות הרלוונטיות שאינן שנויות במחלוקת:

א.         רדין היה הבעל הרשום של 1/6 חלקים בחלקה, וזאת מתאריך 25/06/1996 (ראה נ/14).

ב.         בתאריך 05/04/1998 מכר רדין את כל זכויותיו בחלקה לעדנאן, וזאת לפי הסכם מכר מקרקעין שנחתם כדת וכדין, ודווח על העסקה לרשויות המס בתאריך 27/04/1998 (ראה נ/6 + נ/5).

ג.          ביום 23/04/1998 נרשמה הערת אזהרה על זכויותיו של רדין בחלקה, וזאת לטובת עדנאן.

ד.         על פי אותו הסכם מכר, התחייב עדנאן לשלם מס השבח החל על עסקת המכר בינו לבין רדין.

ה.         בתאריך 11/12/1998 מכר עדנאן לג'מאל 950 מ"ר מזכויותיו בחלקה, וזאת על פי הסכם מכר שנחתם כדית וכדין, וביום 14/12/1998 דווח על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין (נ/1).

ו.          בתאריך 27/04/1999 נרשמה הערת אזהרה לטובת ג'מאל על 950/21366 חלקים בחלקה הרשומים עדיין בשם רדין (נספח א' לתצהיר בשר). מעיון בנסח הרישום עולה, כי ביום 10/07/00, נרשמה הערת אזהרה נוספת על 950/21366 חלקים בחלקה הרשומים בשם רדין.

ז.          בתאריך 15/02/1999 מכר עדנאן 1/6 החלקה למשפחת אבו עיאש, ונחתמו ביניהם שני הסכמי מכר, האחד בין עדנאן לבין הנתבעים 2, 3 - תאופיק אבו עיאש וחסן אבו עיאש (להלן: "תאופיק וחסן"), המתייחס למכירת 1/12 חלקים מהחלקה, והשני בין עדנאן לבין הנתבע מס' 4 - פתחי אבו עיאש - (להלן: "פתחי"). גם הסכם זה מתייחס ל- 1/12 חלקים מהחלקה (ראה נספחים לתצהירי תאופיק ופתחי).

ח.         בתאריך 17/03/1999 דווח על שתי העסקאות של עדנאן עם משפחת אבו עיאש לרשויות מיסוי מקרקעין.

ט.         בתאריך 06/02/2002 נרשמו זכויותיו של רדין בחלקה בפנקסי רישום המקרקעין בשם עדנאן, באותו מעמד נרשמו בשם ג'מאל 2/45 חלקים, ונותרו רשומים בשם עדנאן 11/90 חלקים.

י.          ביום 01/04/06 מכר עדנאן לבשר 11/90 חלקים בחלקה, וחתם לו על הסכם מכר, וכן על יפוי כוח בלתי חוזר (ראה נספחים לתצהיר בשר).